不動産一括査定に注意！？
リスク回避する方法を徹底解説
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あなたもこういったSNSの広告を見たことがあるのではないでしょうか？
「そんなのあるわけないだろう」と思いつつもなんとなく気になって見てしまう人もいるかもしれません。
ちなみに、私はかなり気になってしまったので、不動産一括査定について徹底的に調べてみました。
不動産一括査定のデメリットや一括査定を使った方が高く売れるのか、そして絶対に不動産を高く売る方法など、有益な情報をまとめましたので、ぜひ最後まで確認してください。
不動産一括査定の仕組み
まず不動産一括査定とは、数社の不動産会社からあなたが売りたいと思っている不動産の査定価格を無料でだしてもらうことをいいます。
査定結果が届いたら各不動産会社の査定価格や売却プラン等を比較して、自分が納得した不動産会社へ売却の仲介等を依頼することができます。
もし、この時に自分が納得した査定額を出した不動産会社がなかったらこの段階でキャンセルしても問題はなく、キャンセル料などもかかりません。
一括査定は一度に多くの不動産会社に査定してもらえるのが最大のメリットです。
続いて、多くの不動産会社に査定してもらった方が良い理由を解説します。
各不動産会社には得意分野と不得意分野があります。
例えば、マンション売買が得意な会社もあれば、リフォームして再販売するのが得意な会社もあります。
不動産会社ごとに広告のやり方や得意な地域、物件等が違うので不動産会社や物件の組み合わせによって数百万円単位で違いがでることも珍しくありません。
また、複数の査定価格を比較することで、不動産会社が予想した最新の適正価格を知ることができます。
適正価格を知らずに売却を進めると、高値で売り出したことによって強制的に値引きをするはめになったり、逆に安値で売り出して損をすることもあります。
上記のようなリスクを防ぐために、多くの会社に査定してもらう必要があるのです。
あなたが知っている不動産会社や大手の不動産会社が高く買い取ってくれるというわけではないので注意が必要です。
不動産一括査定のデメリット
無料で数社の不動産会社から査定してもらうことができ、素早く相場を知るのに非常に便利な一括査定ですが、残念ながらデメリットも存在します。
査定額と売却額に乖離が生じる事がある
一括査定サイトを利用すると、実際の相場よりも高い金額で査定額が提示されることがあります。
というのも、査定額が低いとその査定額を出した不動産会社がサイト利用者から選んでもらえないから。
一括査定サイトは利用者側の費用がかからない代わりに、不動産会社がその料金をサイト運営者に支払っています。
その結果、不動産会社は「なんとしても顧客を獲得したい」と考え、査定額を高くして選んでもらおうとします。
システムの都合上仕方のないデメリットなのですが、一括査定を利用する上で最も重要な点になります。
ただこちらのデメリットにはちゃんとした対処法があるので、その方法をお伝えします。
まずは「査定額の根拠」を納得するまで聞きましょう。
あなたの問いに対して、きちんと説明してくれる不動産会社であれば信頼しても問題ありません。
例えば「駅から遠い」「築年数が古い」のに査定額が高いのはなぜかといった感じです。
あとは不動産会社側で販売までのストーリーが描けているかなども聞いてみましょう。
しつこく営業電話がくる可能性がある
一括査定を行うと査定を依頼をした不動産会社から電話やメールなどで連絡がきます。
先ほども記載しましたが、一括査定サイトに費用を払っているので、不動産会社は顧客獲得に全力を尽くしています。
仲介契約を結べないと、不動産会社は利益を上げることはできません。
ただこちらのデメリットも対策をことが可能です。
電話で対応できる時間帯を指定したり、査定額はメールで連絡してほしいなど要望欄に記入しましょう。
こちらからアクションをとることで、担当者の「対応の誠実さ」も見ることができます。
また、こちらの一括査定サイトのように優良不動産会社のみを厳選し、ヒアリングの電話のみでしつこい営業電話をする不動産会社を除いているサイトもあります。
不動産会社から電話やメールがくるのはデメリットではあるのですが、逆にチャンスでもあります。
というのも、不動産会社から連絡がくるということは、高い金額で売れる見込みがあるということ。
売れない不動産に時間をかけるほど暇ではありません。
自分では高く売れるわけないと思っていても、実は高く売れる可能性もあるということです。
不動産会社からの電話やメールを上手く活用して、
「他の会社は〇〇円でしたよ」
みたいに交渉もできます。
一般媒介か専任媒介はどっちがいいの？
不動産の売買は専門的な知識が必要ですし、売却をするにしても自分で買い手を見つけることは困難なので、一般的には不動産会社に仲介を依頼します。
不動産会社に仲介を依頼する時に契約するのが媒介契約で、
媒介契約書にはどういった条件で売却活動を行い、成約した際の報酬はどうするかなどを定めて契約します。
媒介契約には同時に複数の不動産会社と契約できるかどうかといった点などから以下3種類に分けられます。
不動産を高く売るためにもこの知識は後ほど必要になってきますので、ここで紹介します。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 他業者への同時依頼 | 〇 | ✖ | ✖ |
| 自分で買い手を見つける | 〇 | 〇 | ✖ |
| 販売状況などの報告 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約期間 | 3か月以内 | 3か月以内 | 規定なし（3か月以内が目安） |
| ※レインズへの登録 | 義務なし | 義務あり | 義務あり |
※レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた、不動産流通機構が運営しているネットワークシステムです。
物件をレインズに登録することにより全国の不動産会社が掲載されている物件情報を閲覧できます。売却したい物件の情報がより多くの不動産会社に共有されることにより買い手が見つかりやすくなります。
一般媒介契約のメリット・デメリット
一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼することができ、同時に何社でも媒介契約を結べます。
また、自分で買主を探すことも可能で、3つの媒介契約の中では最も自由度の高い契約形態です。
一方、不動産会社からの販売報告の義務がないため物件の状況が把握しずらく、
レインズへの登録義務がないので情報を広く流通させることが困難です。
・人気物件の場合、より良い条件で売却できる可能性がある
・不動産会社選びで失敗リスクが少ない
・物件情報を公にせずに販売活動ができる
「駅から近い」「築年数が浅い」等の人気物件だと、すぐに売買が成立する可能性があるため、不動産会社は自社で成立させたいと強く思います。
各社が自社での売買成立を目指して積極的に営業をして競うので、希望よりも高い金額で購入したいという買主が現れるなど、より良い条件で売却が成立する可能性が上がります。
また、一般媒介契約だと複数の会社と契約をするため、囲い込み（売主から売却依頼を受けた物件を自社で独占したいため、他社から問合せがあっても「契約予定などの嘘の情報」を伝えて他社経由のお客様に紹介できないようにする行為）が防げて、不動産会社選びで失敗する心配がありません。
【デメリット】
・人気物件ではない場合、販売活動が行われず売れ残る可能性がある
・販売状況が把握しづらく、確認の手間がかかる
・不動産各種のサービスを受けられない
先ほどのメリットと逆になりますが、駅から遠いなど条件が良くない物件の場合には、不動産会社の販売活動が消極的になり、なかなか売却が成立しないこともあります。
そういった場合には無理に一般媒介契約を選ばずに、専任媒介契約を選びましょう。
また、一般媒介契約は不動産会社の報告義務がないので販売状況の把握が難しく、買い手の反応が見えません。
その結果価格の見直しなどの販売戦略が立てづらくなります。
不動産会社は売主に対して「ハウスクリーニング無料サービス」「買取保証サービス」などの特典を用意していますが、こうした特典は専任媒介契約の特典であることが一般的です。
一般媒介契約の場合は、専任媒介契約で受けられるサービスが受けられないことがほとんどですので、こういったデメリットがあることも確認しておきましょう。
専任媒介契約のメリット・デメリット
専任媒介契約は一般媒介契約とは異なり契約を結べる不動産会社は1社のみですが、自分で買主を探すことは認められています。
専任媒介契約は契約した不動産会社以外の他の不動産会社との売買契約が決まることがないため、積極的に販売活動をしてもらえます。
その一方で「囲い込み」されるケースがあるので注意が必要です。
専任媒介契約は、契約した不動産会社1社の営業力が頼みになりますので、不動産会社選びは慎重に行う必要があります。
・積極的に販売活動を行ってもらえる
・売主の営業活動の負担が減る
・不動産会社の各種特典が受けられる
専任媒介契約だと、依頼された不動産会社は確実に仲介手数料を受け取ることができるため、積極的に責任を持って営業活動を行ってくれます。
複数社に依頼をした方が早く買い手が見つかるかもしれないと一般媒介契約の方が良く思われるかもしれません。
しかし不動産会社からすると、費用をかけて営業活動を行っても、他の不動産会社で売却が決まればコストが無駄になってしまうため人気物件以外はあまり力を入れません。
また、専任媒介契約は1社のみとの契約のため、販売状況の把握がしやすいです。
複数の会社に連絡を入れて確認する必要がないため、売主の負担は一般媒介契約に比べると大幅に減ります。
一般媒介契約のデメリットの裏返しですが、
専任媒介契約だと物件が一定期間売れない場合に不動産会社が家を買い取る「買取保証サービス」や、
売却後に不具合が見つかった場合、修繕費用を保証してくれる「瑕疵保証サービス」などの特典を受け取ることができます。
【デメリット】
・不動産会社に左右される
・囲い込みをする悪徳業者も存在する
専任媒介契約は1社のみとの契約のため、仮に営業力の低い会社であったり物件との相性が合わない会社であった場合は、思うような売却活動ができません。
また、囲い込みをして売主の利益を一切考慮せず、自社の利益のみを追求する不動産会社も存在します。
専任媒介契約の場合は、不動産会社選びは最重要です。
複数の会社とコンタクトを取り、比較検討してから契約をしましょう。
専属専任媒介契約のメリット・デメリット
専属専任媒介契約の場合も専任媒介と同じく、不動産会社1社と媒介契約を結びます。
専任媒介と違うのは自分で買主を探す直接取引が認められていない点です。
3つの媒介契約の中で一番制約が厳しいものの、不動産会社の手厚いサポートが受けることができ、比較的早く売れやすいです。
・スピード感があり早く売れやすい
専属専任媒介契約の場合、不動産会社は契約日から5日以内にレインズへの物件登録と週に1回の販売活動の報告する必要があります。
【デメリット】
・自分で購入者を見つけても不動産会社を通す必要がある
一般媒介や専任媒介の場合は、自分で買い手を見つけても良いとされていますが、
専属専任媒介契約は認められていません。
専属専任媒介契約は、売主が個人で不動産の購入希望者を見つけた場合でも必ず不動産会社の仲介を通す必要があり、仲介手数料が発生してしまいます。
仲介手数料は「不動産売却額×3%＋6万円」なので、不動産価格が2,000万円だった場合には66万円を支払うことになります。
自分の家を高く売る方法
上記の内容を踏まえてここからは、あなたの物件を高く売る方法について記載していきます。
その際に大事なのはまず、一般媒介契約にするのか専任媒介契約にするのかを決定することです。私も不安があったので不動産の営業担当者と話をしたのですが、2つのケースに分けて考えます。
①物件が売れる自信がある場合
あなたの物件が売れるかどうかはあなたが決めるわけではありません。
築年数が古くても、駅から遠くても高く売れることはあります。
なのでまずそういった相場を知っておくためにも、こちらのWEB上の一括査定などを利用します。
もちろん査定をだした不動産会社に依頼しなくても問題ありません。
あくまで相場を確認するためです。
そして値段が査定で出た価格で満足なら、査定を依頼した不動産会社に連絡しましょう。
先ほども記載しましたが、電話がきたら高く売れるということなので営業のチャンスです。
他の会社の査定金額もだして、少しでも高く売れるように交渉します。
また、物件に価値があるものは一般媒介で契約しましょう！
②売れる自信がない、売れるか分からない場合
査定サイトを利用して売れなそうだなと感じたら、専任契約にした方が良いです。
その際には不動産会社の選択は自分と波長が合う営業担当者に依頼しましょう。
査定サイトから選んでも良いですし、有名な不動産会社でも問題ありません。
そして、良い営業担当者かどうかは以下の2点で判断します。
・価格の根拠が明確
・どうやって売るかの販売ストーリーを描ける
※大前提に電話やメールが誠実、自分と波長が合うこと
まずは、できるだけたくさんの査定・見積もりをして、メールなどのやり取りで自分に合う営業担当者を探しましょう。
その結果、あなたの不動産が高く売却されることに繋がります。
まとめ
不動産一括査定のメリット・デメリットや、一般媒介契約、専任媒介契約の特徴やメリット・デメリットについてまとめました。
そのうえで、どのようにして自分の物件を高く売るのかというテクニックも紹介しました。
不動産の売却は一生に1度あるかないかの大きな出来事です。
その大きな場面であなたの大事な不動産を悪徳業者に安く買いたたかれてしまったら悔やむにも悔やみきれません。
まずは一括査定サイトで値ごろ感を確認し、自分の物件が価値がある物件なのかを把握する必要があります。
安く買いたたかれないようにするためにも、まずはあなたの物件を査定してみましょう。
P.S
今はまだ不動産の価格が上昇傾向にありますが、YCC修正の影響で金利が上がれば必然的に不動産価格は下がります。
このバブルのような現象がいつまで続くかは誰にもわかりません。
中国のようになってしまう可能性もあります。
売却を検討されている方は査定だけでも今すぐ依頼することをおすすめします。
最後まで読んでいただき本当にありがとうございました。
この記事があなたの大切な不動産を高額で売却することに貢献できたら幸いです。
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